Kthimi i Shqipërisë në një destinacion të preferuar turistik ka hapur dhe një mundësi biznesi për ata që zotërojnë një pronë, apo dhe të tretët që menaxhojnë pasuritë e tjera.
Dhënia e një apartamenti në pronësi me qira, apo administrimi i disa prej tyre nga të tretët po bëhet një alternativë për gjenerimin e të ardhurave për shumë familje apo familje. Ndonëse çmimet vijojnë të mbeten të ulëta, me mesatarisht 40-60 euro në ditë, fitimet e gjeneruara në total po rriten nga viti në vit
Të dhënat e AirDNA, njësia analitike e platformave të qiradhënies Airbnb, të bëra të disponueshme për “Monitor”, të bëra të ditura në vitin 2024, nga qiradhënia në Shqipëri dhe gjeneruan gjithsej 85 milionë euro, një nivel rekord i regjistruar në shitje. Në krahasim me vitin e mëparshëm, të ardhurat janë rritur me 85%.
Zhvillimi i huaj është i dukshëm në dy vitet e fundit dhe përkon me hyrjen e shtetasve në vend, që i kaloi 10 milionë në 2023 dhe 11.7 milionë në 2024.
Me çmimet ditore të qirave që të lira sesa të hoteleve dhe numrit më të lartë të atyre që mund të qëndrojnë në një apartament, kërkesa për këto njësi akomoduese mbetet e lartë.
Për krahasim me vitin 2021, ky treg qarkulloi vetëm 14 milionë euro.
Në 4 vjet, numri i njësive që janë dhënë me qira është më katërfishuar. Në janar të vitit 2021, kur është dhe kjo është më e hershme e disponueshme nga AirDNA, jepet me qira përmes Airbnb rreth 5.3 mijë apartamente apo njësi të tjera.
Në dhjetor 2024, kjo shifër arriti në 21.3 mijë, me rekordin e shënuar në shtator 2024, me gati 24 mijë. Ky numër i përgjithshëm gati 3% të njësive për banim në vend (rreth 1.08 milionë) sipas INSTAT, apo 5.5% të apartamenteve në pallate (432 mijë).
“Qiradhënia e shtëpisë është një treg në rritje”, thotë Stela Dhami nga Colliers International. Ajo shton ky treg për nuk ka, kjo tendencë të bëjë.
“Është krijuar një nëntreg i ‘hotelerisë’ për turistët familjarë dhe rininë me buxhetin e ulët, duke qenë se tipi i turistëve që tërheqim është low cost”.
Në gusht 2024 jepeshin me qira ditore 23.5 njësi banimi në të gjithë vendit, me Airbnb. Kjo është dhe periudha me kërkesën më të lartë. 73% e disa prej tyre janë të prenotuara të një ditë të gjatë, sipas AirDNA.
Në dhjetor, nga 21.3 mijë njësi të listuara, vetëm 26% e tire u dhanë një ditë me qira.
Net-qëndrimet rekord në gusht
Lulëzimi i turizmit ka një rritje të fortë të net-qëndrimeve në strukturat që janë dhënë me anë të platformës Airbnb. Në total për 2024 u regjistruan 1.28 milionë net-qëndrime përmes kësaj platforme, me një rritje prej 70% me bazë vjetore.
Numri më i lartë i net-qëndrimeve shënohet në gusht. Në verën e 2024-s, kërkesa për net-qëndrime në vend ishte gati 4 herë më e lartë se në gusht 2021, duke arritur në 272 mijë, nga 72.7 mijë, rreth katër vjet më parë.
Një ia vlen?!
Gjatë muajve të verës, Suela do të marrë një shtëpi me vendosi në qira në Pazarit të Ri në kryeqytet, për të dhënë më pas. Qiraja mujore ishte 500 euro, ndërsa ajo e jep mua ditë, me çmimin që varionte nga 35-55 euro.
Apartamenti ishte i zënë për maksimumi gjysmën e muajit. Shpenzimet e fikse, krahas qirasë ishin 150-200 euro, si energjia, pastrimi, blerja e produkteve të tualetit, zëvendësimet e tjera që mund të dilnin jashtë përdorimit etj., si dhe përqindjet që japin Airbnb ose Booking, që varionin nga 7 në 14%.
Të ardhurat mesatare ishin 700-800 euro në muaj dhe në ditët më të mira në gusht-shtator arritën në 1100 euro në muaj, me një fitim neto nga 100-400 euro në muaj, që kishte minimale për një rritje të tillë.
Suela sot ka hequr dorë dhe thotë se për asnjë mënyrë nuk do t’i rikthehej një aventure të tillë.
Ky biznes më i leverdishëm është për personat që kanë marrë një sipërmarrje dhe menaxhim disa hyrje, teksa shpenzimet janë sa më shumë që jepen me qira, apo ata që kanë apartament në pronësi, që nuk i përdorin.
Të dhënat e AirDNA rezultatet janë çmimi mesatar ditor në Shqipëri për një nga një banuese me qira luhatet nga 43 euro në shkurt në 81 euro në gusht, duke përfshirë pastrimin, por pa kostot e tjera të shërbimit.
Ndryshe nga sa ka ndodhur në vendet e tjera, çmimet nuk kanë shënuar nivele të larta të viteve të fundit, kanë kaluar verërat në zonat bregdetare, për shkak të konkurrencës së lartë, që ka ardhur nga shtimi i apartamenteve të listuara.
Mesatarja prej 80 eurosh në gusht vjen si rrjedhojë e çmimeve të larta në njësi bregdetare, Vlorës së Sarandës, që arrin në 95 euro në gusht, në Durrës, 85 euro/natë, ndërsa në Tiranë, qiraja mesatare nuk e kalon maksimumin e 50 eurove edhe në kulmin e sezonit.
Stela Dhami e Colliers pohon se kthimi nga qiraja ditore është rezultati më i ulët, për shkak të konkurrencës së lartë, por në Shqipëri njerëzit nuk mendojnë shumë gjatë për kthimin e investimit.
Zotëruesit e pronave të të gjithë ndoqën trendin, duke e bërë atë më shumë se një apartament që jep me qira ditore, teksa u krijua perceptimi se kjo është një mënyrë e lehtë për të fituar të ardhura.
Kjo tendencë çoi në qira e qira, që në fillimin e fundit mu nga 400 euro.
“Sot është e vështirë të gjesh apartamente 1+1 2+1, për qëndrimin, sidomos në zonën qendrore. Nëse këto apartamente do të hidheshin në treg, që do të bënte të ulej qiraja mujore”, thotë znj. Dhami.
Të ardhurat reale ditore nuk i kalojnë 20 euro në ditë, dy muajve të verës
Një apartament mund të jetë me qira nga 40-80 euro, por jo i gjithë është i zënë. Sipas statistikave të AirDNA, norma e zënies varion nga 30% në janar deri në 60% në gusht.
Treguesi RevPAR (të ardhurat e ardhura për qiranë e tyre), i cili tregon të ardhurat reale të disponueshme në një arkë të disponueshme dhe që jep një ide më të qartë të shëndetit të lartë, në vitin 024 luhatje nga 14 euro në janar në 49 euro në gusht, me këtë të fundit që rritet nga bregdetare.
Për pjesën më të madhe të vitit, e ardhura ditore nuk i kalon 20 euro.
Kjo do të thotë, që nëse në janar e jep me qira mesatare ditore prej 44 eurosh, banesa do të jetë e zënë në 32% të kohës, pra 10 ditë. Të ardhurat mujore nuk kalojnë 420 euro, ose rreth 14 euro në ditë.
Në gusht, kur qiraja arrin në 81.5 euro dhe njësia banuese është e zënë në 60% të kohës, e ardhura neto mujore arrin në gati 50 euro.
Një numër i vogël të ardhurash, të ardhura nga qiradhënia ditore në Shqipëri është 26 euro, ose 780 euro në Shqipëri. Kjo është një e ardhur bruto, pasi duhet të hiqen shpenzimet si pastrimi, energjia, amortizimi, kostot e tjera të riparimit të zëvendësimit të shërbimeve, etj., që mund të ketë nga 100 euro në 200 euro.
Kthimi nga qiradhënia ditore
E ardhura nga qiradhënia ditore në Shqipëri është 26 euro, ose 780 euro në muaj. Kjo është një e ardhur bruto, pasi duhet të hiqen shpenzimet si pastrimi, energjia, amortizimi, kostot e tjera të riparimit të zëvendësimit të shërbimeve, etj., që mund të ketë nga 100 euro në 200 euro.
Nga qiraja afatshkurtër, përsëri në lidhje
Ndërsa shumë të disponueshme me shtëpitë e tyre e tire qira ditore, duke rritur stokun e njësive të padisponueshme në listën e Airbnb, ata që kanë nisur më herët këtë biznes po bëjnë të kundërtën.
Rritja e qirave nga ulja e ofertës dhe rënia e atyre që ditore nga shtimi i stokut po bën që kthimi të barazohet, madje të jetë më i lartë dhe i garantuar për lëshimin e shtëpisë me frekuencën më të madhe ose më gjatë.
Entela kishte tre apartamente në territorin e zonës së Unazës, që pas pandemisë filloi t’i jepte qira ditore duke parë kështu që kërkon nga turistët.
Në vitin 2022, ajo thotë se është deri në 60 euro. Më se gjysmën e kohës, ambientet ishin të zënë, me një të ardhur mujore prej 900-1200 euro në muaj.
“Ishte shumë i mirë dhe kishte gjithmonë një vit”.
Gjatë 2023, ky biznes nisën ta “kopjonin” shumë. Oferta brenda unazës së madhe dhe në qendër të rritjes dhe po jepej me qira 40 euro/nata, një apartament me dy dhoma.
Tendenca dhe në 202-n, duke bërë që në vijim4 të ketë çmimin e saj të binin deri në 30 euro/nata, për shkak të konkurrencës së fortë.
Përveç faktit që apartamenti nuk është i zënë çdo natë, duke përfshirë dhe shpenzimet fikse, të ardhurat neto u ulën.
“Kostot e ishin të larta, sepse qiramarrësit e mbanin gjithë kohën kondicionerin ndezur, amortizoheshin me shpejtësi, duheshin blerë shpesh çarçafë e peshqirë”, pohon ajo.
Tashmë Entela ka hequr dorë nga qiraja ditore dhe po i jep apartamentet banka, me 500-600 euro në muaj.
“Viti i kaluar ka një treg një rritje të llogarive të numrit të pronave, gjë që ka ndikuar në performancën e tij”, thotë Brendi Hoti, nga agjencia që merr me dhënien e apartamenteve me qira ditore “Pikhost”.
“Sidomos në qytetet e mëdha, si Tirana, Vlora, Shkodra ka shumë prona të reja. Kjo ka marrë një numër më të vogël të rezervimeve për të mbajtur.
Thënë kjo, menaxherët e pronave kanë ulur çmimet për të qenë më konkurrues.
Pra shumë prona kanë pasur të ardhura në krahasim me vitin e mëparshëm. Pronat që nuk kanë pasur ndikim janë ato që janë më kualitative (p.sh. mobilim modern, ndërtesa të reja, ngjyra e) dhe pronat ekskluzive/luksoze”, thotë z. Hoti.
Tendenca
Ndërsa shumë të disponueshme me shtëpitë e tyre e tire qira ditore, duke rritur stokun e njësive të padisponueshme në listën e Airbnb, ata që kanë nisur më herët këtë biznes po bëjnë të kundërtën. Rritja e qirave nga ulja e ofertës dhe rënia e atyre që ditore nga shtimi i stokut po bën që kthimi të barazohet, madje të jetë më i lartë dhe i garantuar për lëshimin e shtëpisë me frekuencën më të madhe ose më gjatë.
Rënia e Euros ul më tej kthimin
Krahas konkurrencës së ardhshme, që nuk ka mundësuar çmimin e saj, sidomos në kryeqytet, Euro ka një tjetër goditje që kthehet nga qiraja.
P.sh., Entela, në vitin 2022 e jepte një apartament me qira 60 euro, që u konvertua në kursin e tij prej 118 lekësh, ishte rreth 7 mijë lekë.
Në vitin 2024, çmimi i çmimit në 40 euro dhe kursi ishte 100 lekë, të ardhurat në lekë ishin vetëm 4 mijë lekë, ose rreth 40% më pak se dy vjet më parë./ Monitor
