Nga Ornela Liperi
E parë nga Mali i Dajtit, Tirana e pas disa viteve do të jetë shumë më e lartë dhe e ngjeshur sesa ajo që është sot, sidomos zona e qendrës. Vetëm në 2018-n janë dhënë në kryeqytet 388 leje, për një sipërfaqe ndërtimi prej rreth 940 mijë metra katrorë, me një rritje prej 80% në raport me vitin e kaluar, sipas të dhënave zyrtare nga Instituti i Statistikave (INSTAT).
Kësaj sipërfaqeje i korrespondon një vlerë investimi prej të paktën 350 milionë euro në një vit (e matur indirekt me dy mënyra, me një kosto ndërtimi rreth 350-400 euro/m² dhe bazuar në pritshmëritë për mbledhjen e taksës së infrastrukturës nga Bashkia).
E ngjeshur do të jetë dhe zona e qendrës së kryeqytetit, ku apartamentet do të shiten duke filluar nga 2,000-2500 euro për metër katror dhe zyrat mbi 2500-5000 euro/m². Sipas agjencisë Colliers International Albania, që vepron në industrinë e shërbimeve të pasurive të paluajtshme, sipërfaqja totale e parashikuar të ndërtohet gjatë 5 viteve të ardhshme (duke supozuar ecuri normale të ndërtimit) në zonat qendrore të Tiranës (projekte të një shkalle të caktuar) është vlerësuar të jetë rreth 538,000 m².
Ndërtimet pritet të jenë me ritme të larta të paktën edhe tre vitet e ardhshme.
Bashkia e Tiranës parashikon të mbledhë nga taksa e ndikimit në infrastrukturë për ndërtimet e reja 3.2-4 miliardë lekë në vit, deri në vitin 2021, që i korrespondon minimalisht rreth 350-400 milionë euro investime në vit vetëm në sektorin e ndërtimit në kryeqytet.
Por, sa kapacitet ka një ekonomi, e cila zyrtarisht, sipas Anketës Strukturore të INSTAT deklaron fitime vjetore prej rreth 1.2 miliardë eurosh në të gjithë sektorët, nga e cila 188 milionë euro vijnë nga ndërtimi, që të gjenerojë likuiditete për projekte kaq të mëdha në fushën rezidenciale?
“Monitor” ka analizuar bilancet e kompanive më të mëdha të ndërtimit në vend, që renditen ndër 200 sipërmarrjet kryesore sipas qarkullimit vjetor. Kastrati sh.a. (me aktivitet kryesor tregtimin e naftës, por që është përfshirë vitet e fundit në ndërtim), Alb – Star (që po ndërton projektin e stadiumit), GENER 2 (me projekte të shumta rezidenciale në Tiranë), ALB-Building, Grupi Balfin (përmes Mane TCI kryesisht, ndonëse tashmë është tërhequr nga ndërtimet në kryeqytet) janë kompanitë më të mëdha në vend, që kanë burime për angazhimin në projekte të mëdha rezidenciale.
Kastrati ka aktive afatshkurta (që mund të gjenerojnë likuiditete prej rreth 90 milionë eurosh) dhe një fitim vjetor (përfshirë dhe Kastrati sh.p.k.) prej rreth 16 milionë eurosh, ndërsa raporti mes detyrimeve dhe kapitalit është afërsisht një me një. Gener 2 ka asete afatshkurta prej rreth 40 milionë eurosh dhe fitime prej mbi 2 milionë eurosh.
Të tjera kompani, si p.sh., Fusha, e cila ka dorëzuar një projekt të pakërkuar për ndërtimin e Teatrit dhe kullave aty pranë, me një investim total 93 milionë euro, ka një bilanc minimal. Kompania ka një total asetesh afatshkurta prej vetëm 14 milionë eurosh, ato afatgjata janë minimale, të ardhurat në 2017-n ishin rreth 10 milionë euro dhe fitimi pas taksave vetëm 400 mijë euro!
Asetet afatshkurtra të kompanive të tjera të ndërtimit përgjithësisht nuk janë më të larta se 10-15 milionë euro (SHIKO TABELEN NE FUND: Të dhëna financiare për kompanitë kryesore të ndërtimit).
Krahas firmave të mëdha, kanë dalë në skenë edhe kompani të vogla, të panjohura, të cilat sipas bilanceve zyrtare së paku tre vitet e fundit, kanë deklaruar të ardhura minimale ose zero. “Monitor” ka identifikuar vazhdimisht disa prej tyre nga vëzhgimet që ka bërë në terren. Ndërtimet e tyre po ecin me shpejtësi, teksa burimet e financimit shpesh mbeten të panjohura, pasi asnjë bankë nuk financon firma që nuk kanë historik.
Sipërmarrje me të ardhura vjetore modeste po reklamojnë projekte investimi prej miliona eurosh! (Interte Expres me të ardhura vjetore rreth 6 milionë euro në 2017-n dhe asete afatshkurtra 2.3 milionë euro ka prezantuar zyrtarisht një projekt prej 60 milionë eurosh).
Shpesh në projekte ndërtimi, investitori dhe firma zbatuese e projektit janë të ndryshme. Sipas ndërtuesit Hajredin Fratari është e vështirë që të identifikosh se cili është investitori në një projekt ndërtimi.
Një tjetër ndërtues që operon që prej vitit 1992 në Tiranë, Sokol Kika, i Kika Construction, tha për “Monitor” që ndër rreziqet që po përballet sektori i ndërtimit është hyrja në treg e kompanive që nuk kanë ekspertizë në fushën e ndërtimit dhe atyre që kanë ndërtuar dikur, po nuk kanë likuiditete aktualisht, ndonëse kanë marrë leje ndërtimi.
Kredia e re për ndërtimin, në rënie në 2018-n
Bankat nuk e shohin me shumë optimizëm rendjen e sipërmarrësve drejt ndërtimit dhe as nuk janë shumë aktive në financimin e këtij sektori. Stoku i huasë për ndërtim në janar 2019, sipas të dhënave të Bankës së Shqipërisë ishte 47 miliardë lekë, nga 48.4 miliardë lekë në shtator të vitit 2016. Huaja për sektorin e ndërtimit zë rreth 15% të kredisë dhënë për sipërmarrjet në vend.
Huaja e re e dhënë për sektorin e ndërtimit në total në vitin 2018, po sipas të dhënave të Bankës së Shqipërisë ishte rreth 25 miliardë lekë, ose rreth 200 milionë euro, me rënie prej 7% me bazë vjetore në raport me 2017-n. Bankierët pohojnë se më pak se gjysma e saj mund të shkojë për ndërtime rezidenciale, pasi pjesa tjetër shkon për projekte infrastrukturore. Sipas këtyre të dhënave, huaja bankare mund të ketë financuar maksimumi 20-25% të projekteve rezidenciale në kryeqytet.
Bankierët pohojnë se shumica e bankave janë tërhequr nga kreditimi, edhe për shkak se sistemi bankar është përfshirë tashmë në një proces ristrukturimi shitje e blerjesh. Ato kreditojnë kryesisht klientë ekzistues me CV të mirë, që kanë kaluar me sukses dy apo tre projekte, si dhe kanë vendndodhje të mirë, apo janë të diversifikuara dhe në aktivitete të tjera.
Ndërtimi shihet si një sektor me risk, edhe për shkak të historikut në të kaluarën. Ndërtimi ka qenë historikisht një sektor problematik dhe deri në fund të vitit 2015, huaja e pakthyer në afat e ndërtuesve ishte sa 38.1% e totalit, sipas të dhënave të fundit të disponueshme të Bankës së Shqipërisë. Ndonëse pesha e huave me probleme ka rënë për shkak të fshirjeve, kjo bën që bankat të jenë shumë të kujdesshme me huanë e re.
Një tjetër problem lidhet me faktin që bankat preferojnë një kolateral tjetër nga ai për të cilin kërkohet financimi dhe pak firma janë në gjendje ta sigurojnë atë.
Kërkesa më e lartë e firmave ndërtuese për financim është për të paguar taksën e infrastrukturës në Bashki.
Skema si futen paratë në ndërtim
Bankierët pohojnë se ka investitorë të padukshëm që hedhin fonde për projekte të mëdha rezidenciale, që ngrihen me shpejtësi. Kjo hyrje fondesh kamuflohet përmes kleringut, shitjeve fiktive të aseteve, financimeve nga ortakët apo kontratave me persona të tretë.
Ndërtimi vlerësohet si një sektor me normë të lartë fitimi, pasi kosto reale e ndërtimit mbetet shumë më e ulët sesa çmimi i shitjes. Apartamentet me kosto rreth 500 euro/m2 shiten me minimumi 2000 euro/2, shpjegojnë ndërtuesit. Kjo është dhe arsyeja që po tërheq dhe paratë e lira në këtë sektor, apo atë që njihet si konceptimi i “parkimit të cash-it”.
Në kahun tjetër, paraja po futet dhe përmes blerjeve të apartamenteve në cash. Ndërtuesit pohojnë se çmimet e shitjes deklarohen më të lira sesa ato reale. P.sh, apartamente që kushtojnë 1500 euro deklarohen sikur shiten me 800 euro, ndërsa pagesat bëhen me këste të vogla për të shmangur kalimin e transaksioneve mbi 1 milionë lekë përmes bankave. Pas mbylljes së lojërave të fatit, ndërtimi po tërheq dhe paratë e lira që më parë kanalizoheshin përmes këtij sektori.
Gjokuta: Të krijohet autoritet mbikëqyrës për të kontrolluar ndërtimin
Z. Arlind Gjokuta, Drejtor i Përgjithshëm i Drejtorisë së Përgjithshme të Parandalimit të Pastrimit të Parave, pranon që sektori i ndërtimit nuk është i rregulluar dhe ka përdorim të lartë të cash-it. Ai shton se nuk mund të ketë raste që një firmë ndërtimi pa të ardhura të nisë ndërtimet.
Ndërtimi nuk ka sot një autoritet mbikëqyrës, qoftë edhe një ministri, që të bëjë inspektime. Ai thotë se është i nevojshëm krijimi i një autoriteti të tillë, teksa shton se duhet bashkëpunim më i fortë mes policisë, prokurorisë dhe tatimeve, ku organet tatimore duhet të kenë rolin kryesor. “Çfarë është e ardhur e pajustifikuar në fillim tatoje, nëse ka prejardhje kriminale konfiskoje, kjo është pjesa ku cedon sot”. Sektori i ndërtimit kërkon një rregullim në themel, në mënyrën si funksionon dhe për kontrollin e likuiditetit që hyn në sistem.
Edhe burime zyrtare nga Drejtoria e Përgjithshme e Tatimeve pohuan për Monitor se ndërtimi është sektor me risk dhe shtuan se në vazhdimësi do të ketë një vëmendje të shtuar që do të konkretizohet me plane sektoriale të mirë strukturuara
Ndërtimi dhe lojërat e fatit kanë rezultuar në analizat e Drejtorisë së Përgjithshme të Parandalimit të Pastrimit të Parave. Ndërsa për lojërat e fatit u morën masa, duke i mbyllur ato nga janari 2019, për ndërtimin kërkohet që të merren masa për të reduktuar informalitetin dhe mbylljen e shtigjeve të pastrimit të parave. “Ndërtimi dhe lojërat e fatit janë sektorë problematikë kudo në botë”, thotë Gjokuta.
Komisioni Europian, nëpërmjet mekanizmit Moneyval, në raportin e tij të fundit për monitorimin e pastrimit të parave në Shqipëri, ka publikuar dhe sektorët kryesorë, përmes të cilëve po bëhet pastrimi i parave në vend. Raporti vuri në dukje dy mekanizma kryesorë, që janë lojërat e fatit dhe pasuritë e paluajtshme.
“Sektori i lojërave të fatit (përmes kërcënimit të infiltrimit kriminal në pronësi dhe në aktivitet) dhe sektori i pasurive të paluajtshme shihen që kanë një rrezik të madh për pastrimin e parave.
Profesioni i noterit historikisht është konsideruar i brishtë, për shkak të përfshirjes së tij në transaksionet e pasurive të paluajtshme, por rreziqet e tij janë zvogëluar vitet e fundit. Pas rritjes së kontrolleve mbi transaksionet e pasurive të paluajtshme, ditët e sotme rreziqet më të mëdha janë të pranishme në transaksionet ku nuk përfshihen noterët dhe agjentët e pasurive të paluajtshme (transaksionet informale), thuhet në raport.
Raporti thekson se të ardhurat nga krimi po qarkullojnë dhe investohen në disa forma në Shqipëri, për shembull përmes investimeve në pasuritë e paluajtshme dhe kompanive tregtare. Niveli i lartë i ekonomisë informale, e kombinuar me përhapjen e lartë të cash, përbën rrezik për pastrim parash.
Drejtoria e Parandalimit të Pastrimit të Parave vlerëson se agjentët e pasurive të paluajtshme janë të përfshirë vetëm në 8% të transaksioneve të pasurive të paluajtshme, ndonëse roli i tyre po vjen në rritje, thuhet në raportin e Moneyval.
Si po fryhen çmimet e apartamenteve
Teksa bumi i ndërtimeve në kryeqytet nuk justifikohet në pjesën më të madhe nga likuiditetet që gjeneron ekonomia formale dhe kredidhënia, e njëjta gjë po ndodh dhe në kahun tjetër, atë të blerjeve të apartamenteve. Çmimet po rriten me shpejtësi dhe po kapin nivelin e 4000 euro për metër katror, në projektin e ri që po ndërtohet pranë Presidencës, duke arritur nivelin më të lartë në rajon, sipas të dhënave që raportohen nga Colliers International. Tirana ia ka kaluar edhe Beogradit, që ishte kryeqyteti më i shtrenjtë në rajon, me 3000 euro/m² për apartamentet Premium. Në Podgoricë, apartamentet kushtojnë maksimumi 2200 euro/m² dhe në Shkup nuk i kalojnë 2,000 eurot.
“Po ndërtohet në mënyrë të frikshme jashtë çdo logjike tregu”, thotë Stela Dhami, partnere menaxhuese e Colliers International. Ajo shton se projektet po ndërmerren pa pasur një koncept të qartë për zhvillimin e logjikshëm të tregut. “Investimet janë të orientuara nga vendndodhja, pa parë potencialet zhvillimore, pasi perceptohet që risku është zero kur është vendndodhje parësore”. Ajo parashikon që brenda dy vitesh të ketë një flluskë, pasi po ndërtohet pa asnjë lloj kriteri.
Samir Mane, president i Grupit Balfin, një prej sipërmarrësve më me nuhatje në vend, i cili ka hyrë i pari në shumë sektorë, tashmë është tërhequr nga ndërtimet në kryeqytet. Ai ka pohuar më herët për “Monitor” se në Tiranë po ndërtohet shumë dhe nëse të gjithë këto projekte që dëgjojmë do të ndërtohen, do të realizohen, mund të ketë ngecje të shitjeve. “Bankat kanë një lloj tërheqjeje nga financimet në real estate, pra në rezidenca. Nëse nuk do të mbështeten nga bankat, një pjesë e biznesit, ose do t’i shtyjnë në kohë projektet, ose do të kenë vështirësi për t’i mbaruar, ose do të transferohen në duar të tjera”, ka pohuar z. Mane.
Dhami e Colliers pohon se nga bisedat që ata kanë pasur me bankierët, bankat e shikojnë sektorin me risk dhe janë konservatorë në kredidhënie. Huaja u jepet kompanive me kredibilitet dhe që janë të diversifikuara. Mënyra e të ndërtuarit është në një pjesë të madhe me klering, ndërsa paraja po vjen nga jashtë.
Projektet e mëdha do të dalin në treg me një çmim minimal prej 2500 euro/m², përveç Rrugës së Kosovarëve, ku çmimet luhaten rreth 1500-2200 euro. Kjo ofertë është tërësisht në kah të kundërt me atë që kërkon tregu dhe me kapacitetin real të ekonomisë shqiptare. Sipas llogaritjeve të Colliers, çmimet nuk kanë sens, teksa sipas vlerësimeve për kthimin nga qiraja (rental yield), çmimi i shitjes është shumë i lartë në raport me të ardhurat që gjenerohen nga qiraja.
Dhame e shikon me habi këmbënguljen e ndërtuesve për të investuar në situatën kur njerëzit të ikin dhe nuk ka bum ekonomik. “Blerësit realë kërkojnë maksimumi apartamente 2 +1, me çmime që luhaten midis 700 deri 1200 euro”, pohon ajo.
Enkeleida Hasho, drejtore e kreditit të Union Bank pohon që shuma mesatare e kredisë që jepet për një individ luhatet mes 40-50 mijë euro. Kryesisht në banka vijnë aplikime për apartamente në pallate rezidenciale, që shiten midis 700-800 euro/m².
Apartamentet e shtrenjta pohojnë bankierët, blihen me para në dorë. Bankat rrallë mund të japin kredi në shuma të mëdha për blerje apartamentesh vetëm për ata persona që kanë vende të mira pune në institucione ndërkombëtare dhe kanë të ardhura të sigurta.
Paga mesatare mujore për një të punësuar me pagë në vend, në fund të shtatorit 2018 ishte rreth 50 mijë lekë, ose rreth 400 euro, me një rënie prej 1% në krahasim me fundin e 2017-s, sipas INSTAT. Më një të ardhur të tillë, një familjeje normale do t’i duhej një shekull për të blerë një apartament në një zonë të mirë, që kushton minimumi 200 mijë euro për një sipërfaqe prej rreth 100 metra katror!
Të dhënat e fundit të Eurostat tregojnë se shqiptarët kishin të ardhura sa 30% e mesatares së Bashkimit Europian në vitin 2017, një shifër që nuk ka ndryshuar prej tre vitesh, si një indikator që vendi nuk ka mundur të bëjë përpara në procesin e konvergjencës (rritjen me ritme më të shpejta se vendet e zhvilluara të Europës, me synim për të kapur gradualisht standardin e tyre. Në raport me vendet e tjera, Shqipëria ka të ardhurat më të ulëta për frymë. ( Bosnjë-Hercegovina- 32%; Mali i Zi- 46%; Serbia dhe Maqedonia e kanë nivelin sa 36% të mesatares së BE).
Edhe në treguesin tjetër, atë të konsumit individual për frymë, Shqipëria rezulton e fundit, me 39% të mesatares europiane, nga 37% vitin e mëparshëm. Bosnja e ka këtë tregues në 41%, Serbia 45%, Mali i Zi 56%, Maqedonia 41%.
Në kahun tjetër, projeksionet e fundit të INSTAT për tendencën e popullsisë janë pesimiste. INSTAT ka parashikuar se popullsia do të ulet vazhdimisht dhe deri në vitin 2061 do të arrijë në 2 milionë banorë.
Popullsia 2 milionë banorë në 2061
Kjo tendencë pritet të japë ndikime të mëdha në një të ardhme afatmesme, duke sforcuar skemën e pensioneve dhe duke ulur produktivitetin e punës, që në një efekt zinxhir do të ndikojë negativisht të ardhurat dhe fuqinë blerëse të një vendi që, nuk është çudi që në vitin 2061 të ketë më shumë zyra e apartamente sesa njerëz!
Të dhënat e tjera të INSTAT tregojnë se popullsia ka hyrë tashmë në fazën e plakjes, teksa ndryshon me shpejtësi strukturën e saj në disfavor të moshave të reja, ndërsa popullsia në moshë pensioni po rritet me shpejtësi. Sipas të dhënave më të fundit të INSTAT, në janar të këtij viti, popullsia në grupmoshën 0-24 vjeç ra me mbi 31 mijë persona në raport me vitin 2018.
Rënia më e madhe i përket grupmoshës 15-24 vjeç, me më shumë se 17 mijë persona. Rrudhja e popullsisë në këtë grupmoshë lidhet edhe me flukset e larta të emigracionit dhe lindjet më të pakta rreth vitit 1997. Ndryshimet e popullsisë tregojnë se ka një rritje të ndjeshme të popullsisë mbi moshën 55 vjeç, me rreth 30 mijë persona më shumë se një vit më parë.
Kjo tendencë pritet të japë ndikime të mëdha në një të ardhme afatmesme, duke sforcuar skemën e pensioneve dhe duke ulur produktivitetin e punës, që në një efekt zinxhir do të ndikojë negativisht të ardhurat dhe fuqinë blerëse të një vendi që, nuk është çudi që në vitin 2061 të ketë më shumë zyra e apartamente sesa njerëz!
